Новый закон об аренде жилья до сих пор не принят, выселение нечестных съемщиков – только через суд

Новый закон об аренде жилья до сих пор не принят, выселение нечестных съемщиков – только через судFoto: LETA

Сдаем квартиру, но арендаторы отказываются платить. Что делать? Сдали квартиру, но семья хочет там задекларироваться со детьми – удастся ли их потом выписать? Составили договор на аренду, но поможет ли это, если жильцы откажутся съезжать после завершения договора? Эти и многие другие вопросы возникают у сдающих в аренду жилье. Особенно в ситуации, когда в Латвии введен режим чрезвычайной ситуации из-за Covid-19 и многие из арендаторов оказались не в состоянии платить по счетам.

Вкратце:

  • Новый закон «Об аренде жилых помещений» до сих пор не принят, законопроект – в процессе разработки.
  • В настоящее время действует старый закон 1993 года, по которому механизм выселения – только через суд.
  • Декларирование места жительства и имущественное право не связаны.
  • Процесс выселения может затянуться даже с решением суда.

Новый закон – упрощенные правила

Новый законопроект «Об аренде жилых помещений», который до сих пор не принят, предусматривает облегченную процедуру выселения арендатора из арендуемого жилья по истечению срока договора или в случае неуплаты. Министерство экономики, предлагавшее новый законопроект, сделало упор на регистрации договоров в Земельной книге. Предполагается, что все договоры аренды будут заключаться на определенное время и их надо будет регистрировать в Земельной книге. Вместо продления срока договора – заключение нового. Если договор в Земельной книге не зарегистрирован, то арендодатель сможет выселить арендатора из съемного жилья и без решения суда. Договоры аренды, которые были заключены до вступления нововведений, нужно будет зарегистрировать в Земельной книге в течение пяти лет с момента вступления закона в силу. Вопрос о жильцах денационализированных домов стоит в этом плане отдельно и особенно остро – новые договоры с жильцами денационализированных домов должны быть заключены в течение двух лет с момента вступления в силу нового закона, либо они должны получить компенсацию.

В первом чтении законопроект приняли еще в июне 2018 года, однако со сменой созывов Сеймов на поправках ко второму чтению законопроекта все застопорилось.

Сложный и стратегически важный для Латвии законопроект столкнулся с возражениями юридического бюро Сейма, которое указало на несоответствие законопроекта юридическим аспектам и его противоречие другим действующим законам.

Такой объемный законопроект неизбежно затрагивает множество юридических нюансов и других законов, поэтому принятие его стало настоящим вызовом на долгие годы. При этом упрощенная процедура регистрации договоров напрямую затрагивает интересы и нотариусов – в новом законопроекте предусматривается обойтись без их услуг.

Пока новый законопроект не принят, в силе остается закон 1993 года «Об аренде жилых помещений».

Декларирование места жительства

Цель декларирования места жительства – правовая доступность человека для государственных и муниципальных учреждений. Согласно Закону о декларировании местожительства все граждане и неграждане Латвии, а также лица с видом на жительство в стране, обязаны декларировать свое место жительства в Латвии. В случае изменения места жительства человек обязан в течение месяца с начала проживания по другому адресу задекларировать свое место жительства:

  • На портале latvija.lv
  • В учреждении самоуправления, где находится новое место жительства
  • В Управлении по делам гражданства и миграции – для иностранцев и лиц без подданства.

Да, человек может задекларироваться в недвижимости и без ведома владельца и без законных оснований, однако он несет за это административную ответственность.

Противодействие арендодателей тому, что арендатор хочет зарегистрировать свое место жительство в съемном жилье – противоправно. Договор аренды является законным основанием для декларации местожительства. Дополнительное согласие арендодателя – не требуется.

С чем же связано нежелание арендодателей, чтобы арендатор был прописан в сдаваемом в аренду жилье? Во-первых, зачастую арендодатели часто ошибочно связывают декларацию места жительства и имущественные права на жилье. Во-вторых, боятся того, что по окончанию срока договора жилец не передекларируется по другому адресу и хозяину будет сложно его «выписать». Доходит даже до того, что арендодатель вписывает в договор об аренде запрет на декларацию в съемном жилье. Однако силы такой запрет не имеет – он противоправен.

Если между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, то арендатор имеет право задекларировать его своим местом жительства, а также задекларировать туда членов своей семьи. Это регламентирует закон «Об аренде жилых помещений». Разрешение требуется, если арендодатель захочет задекларировать в арендуемом жилье какое-то другое лицо – не члена его семьи.

Владелец недвижимости может проверить информацию о задекларированных в его объекте недвижимости лицах на портале www.latvija.lv в разделе Manā īpašumā deklarētās personas. Там же можно подать заявление об аннулировании декларированного места жительства конкретных лиц по заявленному адресу. Сделать это можно и обратившись в самоуправление – в Центре приема посетителей Рижской думы, присоединив к заявлению копию Земельной книги. Обоснованием для аннулирования декларирования может послужить отсутствие у арендатора договора об аренде, либо указание ложных законных оснований для регистрации места жительства.

Договор об аренде

Регистрировать договор аренды у нотариуса необходимости нет – дополнительной силы он иметь не будет. Достаточно подписать договор обеими сторонами, и он будет иметь законную юридическую силу.

Другое дело, что составленный четко и грамотно договор может оказаться важным, если дело дойдет до суда – особенно для ускоренного рассмотрения дела. В обычном порядке решение спора может затянуться на несколько лет.

В договоре можно прописать уйму пунктов, например, вариант просроченных платежей. В Законе о найме жилых помещений сказано, что выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Выселять можно, но все равно – только через суд.

Согласно закону, в случае продажи жилья все обязательства по заключенным договорам об аренде переходят на нового владельца.

У арендатора есть право в любое время расторгнуть договор аренды, предупредив об этом арендодателя в письменном виде месяцем ранее. Расторгнуть договор раньше времени может и арендодатель, однако, если стороны не приходят к соглашению, то сделать он это может через суд, предупредив арендатора месяцем ранее. В случае, если местонахождение арендатора неизвестно, арендатор должен опубликовать предупреждение о расторжении договора аренды в Latvijas Vēstnesis.

Причины для расторжения договора арендодателем могут быть следующими:

– арендатор портит помещение, коммуникации и мебель;

– арендатор использует жилое помещение для целей, не предусмотренных в договоре аренды;

– нарушает правила использования жилого помещение, делая таким образом жизнь там для других лиц в одном жилье невозможной. В этом случае обращаться с иском в суд о прекращении действия договора аренды может и другие там проживающие лица. В случае решения суда в их пользу договор прекращается без обязанности арендатора извещать арендодателя о прекращении договора месяцем ранее;

– если арендатор более трех месяцев не платит арендную плату;

– если арендатор более трех месяцев не платит за основные услуги;

Выселение

Выселить арендодателя из жилья арендодатель может только по решению суда. Да, если арендатор, например, не платит арендную плату в течение трех месяцев, то арендатор может прервать договор, предупредив об этом арендатора месяцем ранее. Однако все это происходит через суд и у арендодателя нет права самовольно вынести вещи арендатора из жилья или еще каким-то образом пытаться выставить его из квартиры.

До решения суда у съемщика жилья есть право жить в пригодной для проживания недвижимости, что, согласно закону “Об аренде жилья”, означает жилье со светом и отоплением и соответствует гигиеническим и строительным требованиям правил Кабинета министров.

В случае, если вместе с арендаторов в съемном жилье проживает несовершеннолетний ребенок, а суд принял решение о выселении арендатора, об этом сообщается в Сиротский суд, и до выселения арендатору должно быть предоставлено другое жилье. Таким образом выселение может затянуться. То же самое относится к малообеспеченным, нетрудоспособным инвалидам и пенсионерам.

При этом у арендодателя есть право взыскать с арендатора те убытки, которые у него возникли из-за более долгого пребывания того в съемном жилье. Опять-таки – через суд.

Если срок договора завершился, а арендатор не собирается освобождать жилье, юристы советуют отправить арендатору письменное сообщение – лучше всего заказным письмом, сохранив себе копию – с требованием освободить помещение до такой-то даты в связи с окончанием срока договора аренды. В письме должно быть упомянуто, что в случае невыполнения требования арендатор подаст иск в суд о принудительном выселении плюс с арендатора взыщут убытки арендодателя и судебные издержки. Когда срок, обозначенный в письме, истечет, необходимо подать заявление в суд, присоединив к нему договор об аренде и другие материалы. Какие – лучше обратиться к присяжному адвокату. Если на протяжении действия договора аренды арендаторы не платили арендную плату и сохранились неоплаченные чеки, с них можно взыскать оплату долгов.

Чтобы вступить в силу, законопроект должен быть принят Сеймом в третьем чтении. Пока же рынок аренды жилья остается зоной нестабильности, а нежелание инвесторов и предпринимателей вкладывать в эту нишу деньги – понятным. Выйдет ли рынок аренды из зоны серой экономики и будет ли он развиваться, будут ли снижены риски для арендодателей и будут ли при этом защищены арендаторы – решать депутатам Сейма.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

1 Comment

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: