Новый закон об аренде: что должны знать владельцы недвижимости и квартиранты?

Новый закон об аренде: что должны знать владельцы недвижимости и квартиранты?Pixabay

Что предусматривает новый закон об аренде жилья и какие изменения он внесет в сегмент съемной недвижимости в Латвии? Эту тему на днях обсудили представитель агентства недвижимости Latio Марите Липша и член правления арендной компании Rentējas Карлис Габриловичс. Они поговорили о наиболее значимых изменениях в законодательстве, регистрации договора аренды в Земельной книге и основных принципах бесспорного принудительного взыскания.

С 1 мая текущего года вступят в силу поправки к Закону об аренде жилых помещений, предусматривающие введение баланса ответственности и прав между домовладельцем и арендатором. Предыдущая версия закона была принята еще в 1993 году. Старый нормативный акт морально устарел и не соответствует текущей ситуации на рынке недвижимости.

Для чего меняли закон?

В сегодняшних реалиях арендодатель постоянно сталкивается с риском того, что квартирант не заплатит арендную плату или сопутствующие расходы, а выселить из недвижимости его практически невозможно. Все споры должны решаться в судебном порядке, что является сложным, дорогостоящим и длительным процессом, который может затянуться на годы.

Как считают эксперты, такое положение дел не способствует тому, чтобы в стране производились целевые и систематические инвестиции в так называемые доходные дома.

По оценкам Альянса девелоперов недвижимого имущества, в течение пяти лет после вступления в силу нового закона об аренде объем инвестиций в строительство новых арендных домов может достигнуть 150 млн евро в год, то есть более 750 млн евро за пять лет. Но также ли оптимистично на рынок недвижимости смотрят сами бизнесмены и какие их проблемы решит вступающий в силу  с мая закон?

Срок договора, земельная книга, налоговые платежи

По словам Марите Липша, не стоит надеяться на кардинальные изменения: их нет. 

«Арендатор по-прежнему может быть и физическим, и юридическим лицом, арендовать можно и жилые, и коммерческие помещения. Но нюансы есть. Один из них, например, касается срока договора об аренде. Его теперь можно будет заключить только на определенный срок. Бессрочные договора об аренде в будущем существовать не будут»,

– поясняет Марите Липша.

Владельцы недвижимости уже сейчас понимают всю невыгодность бессрочных договоров и такие не заключают. Однако есть целый ряд бессрочных соглашений, подписанных еще в советское время. Да и еще 10 лет назад договор аренды на 99 лет – не был чем-то из ряда вон выходящим.

Kitchen, Living Room, 3D Mockup, Interior Design
Pixabay

Второй нюанс: наконец-то предусмотрена законная возможность вписывать договор об аренде в Земельную книгу. Это не обязательное требование, но лучше пойти на этот шаг. Почему?

«Если соглашение вписано в Земельную книгу, а недвижимость выставлена на продажу, то покупатель своевременно узнает о существовании договора об аренде, и на него, как нового владельца, перейдут все условия этого договора. До сих пор могло быть так, что человек, приобретая недвижимость, не знал о наличии арендаторов. И попадал впросак: покупал дом, а оказывалось, что там есть жильцы с бессрочным договором аренды, которых невозможно выселить»,

– поясняет специалист. 

Теперь все просто: покупатель перенимает договор, зарегистрированный в земельной книге. Далее получатель недвижимости решает сам, будет ли он после окончания срока аренда продолжать отношения или нет.

Если договора в Земельной книге нет, то покупатель обязан обратиться к присяжному нотариусу и разместить в Latvijas vēstnesis объявление с призывом для людей, у которых на данную недвижимость может быть заключен договор об аренде. И тогда в установленный законом срок к нотариусу могут обратиться потенциальные арендаторы, которые имеют претензии на данную недвижимость. Если таковых нет или никто не объявился, то нотариус выдает об этом удостоверение.

«Тем самым на законодательном уровне решена проблема фиктивных договоров. То, что было характерно для 2007-2008 годов, когда происходили аукционы банковской недвижимости. Купишь дом или квартиру, а потом выясняется, что у бывших владельцев, не погашавших ипотеку, установлен бессрочный договор на 99 лет и выселить их нельзя»,

– продолжает Марите Липша.

Также как сейчас арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Арендодатель также может это сделать, но строго в определенном законом порядке, за два месяца предупредив арендатора. То есть просто сказать «давай, съезжай» возможности как и раньше нет.

House, Keys, Key, The Door, Castle, The Background
Pixabay

Третий нюанс: в законе четко оговорено что такое арендная плата (прибыль арендодателя, плата за обслуживание). Раньше вполне законным было требование к арендатору платить и налог на недвижимость, и за аренду земли. Сейчас законом установлено, что плата за аренду земли или по налогам – это дополнительная «экстра» для арендодателя, прописываемая в договоре об аренде. То есть арендатор не обязан платить, если только он сам письменно не договорился об этом с владельцем недвижимости.  

«Если арендодатель хочет, чтобы арендатор погашал дополнительные платежи – это  нужно написать в договоре, на закон больше кивать не получится»,

– поясняет специалист по недвижимости.

Важный момент!  Изменение не относится к государственной и муниципальной недвижимости. Закон о налоге на недвижимость устанавливает, что налоговый сбор платят арендаторы муниципальных или государственных квартир.

Четвертый нюанс: декларирование места жительства. Арендодатель не может запрещать арендаторам декларироваться в съемном жилье. Хотя для многих собственников жилья это даже бонус:  при наличии хотя бы одного задекларированного лица вместо 1,5% налога на недвижимость  можно платить по пониженной ставке 0,2 -0,6 %.

«Раньше арендодатели не очень то разрешали физическим лицам декларировать место жительства в своей собственности, потому что считалось, что их трудно потом выписать. Сейчас это просто: если договор закончился, то нет основания продолжать декларацию»,

–   добавляет представитель Latio.

Много слов – мало дела

Однако представители отрасли не столь оптимистично смотрят на нововведения и утверждают, что закон, который принимался слишком долго и о котором законодатели так громко заявляли, не содержит важных изменений и шагов по улучшению ситуации с притоком инвестиций на рынок арендного жилья.

«Я не понимаю, почему законопроект принимали три года, хотя для нас, домовладельцев, почти ничего не изменилось. Существенно то, что договоры впредь не могут быть бессрочными или заключаться на длительные сроки. И все такие соглашения будут перезаключены. Это большой шаг вперед, но он не относится к тем домовладельцам, кто уже давно составляет контракты с  нормальными сроками. Так как это позволял нам делать и прошлый закон»,

– поясняет свою точку зрения Карлис Габриловичс.

По его словам, те компании, для которых аренда жилья – бизнес (а Rentējas предлагает более 100 объектов) заинтересованы в хороших взаимоотношениях с арендаторами.  «Мы ищем хороших арендаторов и надеемся, что арендаторы нами останутся довольны. Поэтому у нас адекватные договоры. Мы не пытаемся арендатора выжать из недвижимости, которую мы заинтересованы сдать», – поясняет он.

Pixabay Pixabay

Закон, по мнению бизнесмена, больше для ситуаций, когда арендодатель пытается выселить недобросовестных или неудобных арендаторов. Классические ситуации и в денационализированных домах, где вместе с правами наследования собственник получил в комплекте военизировано настроенных жильцов, которые платят за аренду частично и не хотят освобождать помещения.  Кстати, число жителей денационализированных домов еще достаточно высоко – 1500 человек. И даже  в рамках нового закона некоторые  договоры с жильцами таких домов будут действовать до 31 декабря 2036 года. 

Вместо муторного суда – бесспорное принудительное исполнение

Габриловичс считает, что закон лишь немного улучшает позиции арендодателей. Новая редакция предусматривает, что можно прервать отношения, если съемщик портит имущество или более двух месяцев есть просрочки по платежам. Однако ничего не меняется в ситуации, если арендатор портит имущество и не платит, но не собирается освобождать помещения.

Судебные споры вызывали особое беспокойство у арендодателей. Крупные домовладельцы обычно диверсифицируют риски. А если человек сдает свою единственную недвижимость, живет на полученные за аренду средства, а арендатор внезапно строит баррикады, то арендодатель попадает в очень неприятную ситуацию на долгие месяцы, а то и на годы, пока законным путем не выселит нечестных жильцов.

Марите Липша  уверена, что теперь нерадивых квартирантов выселить будет проще. Потому что как раз новый закон позволяет судебные решения о принудительном исполнении обязательств принимать в бесспорном порядке. Для этого в договоре об аренде нужно предусмотреть, что по окончанию срока аренды и, если задержаны платежи, арендатор может направить жалобу в суд для бесспорного принудительного исполнения. Это означает, что дело за семь дней решат без приглашения в суд должника. Одно условие – договор должен быть зарегистрирован в Земельной книге.

Однако, если обращение в суд связано с арендной платой, то ситуация может быть не такой простой. Потому что арендатор может оспорить решение. То есть он, подав апелляцию, может остановить выполнение решения суда как минимум на полгода.  

«Здесь мы в той же ситуации, как и сейчас, когда действует предыдущая редакция закона. Суд – последняя инстанция, которая может принять решение в нашу пользу. Нужно проходить длительный и очень медленный судебный процесс. И это потерянное время, деньги и имущество»,

– с прискорбием говорит бизнесмен.

Можно ли занести в Земельную книгу уже действующий договор об аренде?

Если договоры заключены до 1 мая – их также можно будет включить в Земельную книгу. Для арендаторов – это гарантия, что договор продлится и после внезапной или плановой продажи недвижимости.

Регистрируют соглашение в Земельной книге на основании прошения о закреплении для записи недвижимой собственности. Однако сделать такую запись через э-подпись невозможно. Только через нотариуса.  В прошении указывается срок действия договора об аренде. По истечению шести месяцев запись автоматически погашается. Если срок аренды недвижимости продлевается, то об этом также нужно делать запись и в земельной книге.

Карлис Габриловичс говорит, что его компания до сих пор обходилась без регистрации, потому что это очень сложно и неэффективно.

«Это неудачное решение. Земельная книга одно из учреждений, которая медленно осваивает новые технологии. Сомневаюсь, что они смогут обеспечить регистрации, особенно крупных домовладельцев, быстро. Например, в Регистр предприятий все документы можно подать удаленно, используя э-подпись. Земельная книга все решает через нотариусов, что процесс усложняет. Хочу ошибаться и верить, что нам не придется нанимать человека, который будет работать только с изменениями в арендных договорах»,

– скептически смотрит на происходящее предприниматель.

Он считает, что оптимальным вариантом была бы регистрация в СГД, тогда можно было бы убить двух зайцев: регистрировать и факт аренды, и договор.

Laptop, Office, Hand, Writing, Business, Document
Pixabay

По его мнению, не решена еще одна немаловажная проблема – унифицированных условий налогообложения для физических и частных лиц.

«Мы декларируем жильцов в своей недвижимости, затем вносим изменения в Земельную книгу, чтобы получить возможность снизить налог на недвижимость.  Нам нужно идти по сложному бюрократическому лабиринту, чтобы получить те же бонусы, которые частные владельцы собственности получают по умолчанию»,

– поясняет он.

Станет ли новый закон движущей силой на рынке недвижимости?

Габриловичс считает, что не новый закон, а именно налогообложение  может изменить ситуацию на рынке недвижимости и сделать условия более интересными для девелоперов.

«Крупные  инвесторы проявляют интерес к Латвии не из-за закона об аренде, а из-за общей ситуации на рынке недвижимости. Закон – это маленький шаг в правильном направлении, но очень маленький, чтобы говорить о крупных изменениях. Если на рынке аренды появятся новые игроки, то увеличится число предложений, и это скажется на ценах. Но сам закон никак не изменит ситуацию на рынке. Для того, чтобы девелоперы, строящие дома на продажу, перешли в нишу доходных домов, должны произойти фундаментальные изменения. Но мы видим, что сейчас не справляемся с техническими вопросами, как регистрация договоров через нотариуса. Если будут революционные изменения, то будут домовладельцы, которые постепенно начнут наращивать свой имущественный портфель, будут девелоперы, которые переориентируют свои квартиры на сдачу»,

– делится своими прогнозами Габрилович.

Он добавляет, что путь к притоку новых инвестиций в Ригу будет открыт, если больше внимания будет уделяться со стороны города инфраструктуре, сотрудничество со строительным управлением, видение стратегии развития города.

Возвращаясь к самому закону, представитель Latio еще раз отметила: «Главный документ в отношениях арендатора и арендодателя – это договор. Закон вторичен, он помогает в тех ситуациях, когда возникают неожиданные проблемы. Возможно, закон защитит не крупных юридических, а частных арендодателей, которые не всегда знают, как действовать и могут положиться на закон. До сих пор многие из них чувствовали себя бесправными. Теперь такие ситуации устранены».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

96 Comments

  1. А что будет с арендаторами неприватизированных муниципальных квартир(у которых был бессрочный договор аренды)?У которых не денег чтобы их выкупить.

  2. Yesterday, while I was at work, my sister stole my iphone and tested to see if it
    can survive a twenty five foot drop, just so she can be a youtube sensation. My apple ipad is now broken and
    she has 83 views. I know this is totally off topic but I had to share it with someone!

  3. I was wondering if you ever thought of changing the layout of your site?
    Its very well written; I love what youve
    got to say. But maybe you could a little more in the way of content so people could connect with it better.
    Youve got an awful lot of text for only having 1 or two images.
    Maybe you could space it out better?

  4. Hiya, I’m really glad I’ve found this info. Nowadays bloggers publish just about gossips and web and this is really annoying. A good web site with interesting content, this is what I need. Thank you for keeping this web-site, I’ll be visiting it. Do you do newsletters? Cant find it.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: