Хозяин в своем доме. Подробная инструкция как создать товарищество жильцов

Хозяин в своем доме. Подробная инструкция как создать товарищество жильцовPixabay

Есть два способа управлять своим домом. В первом варианте каждый собственник квартиры заключает отдельный договор об обслуживании жилого дома с управляющей компанией (домоуправлением). Вторая модель предполагает, что собственники квартир объединяются в определенную структуру и сами берут на себя управление и администрирование жилым домом. Но она не исключает сотрудничество с домоуправлением. Только правила диктуют сами жильцы. Рассказываем подробнее о том, что такое товарищество.

Для чего нужны товарищества в доме?

Чтобы им управлять. Когда в начале 90-х  нам разрешили приватизировать свое жилье, то забыли объяснить, что, кроме прав собственности, это еще и ответственность. Дом – это коллективная собственность.  И для ремонта любой мелочи, от лестницы до подвала, нужно взаимодействовать с соседями.

Самый простой вариант взаимодейсвтия – выбрать старшего по дому и  вместе принимать решения обществом владельцев квартир (dzīvokļu īpašnieku kopība). Однако этот вариант уже долгие годы трудно реализуется:  многие квартировладельцев в своих квартирах не живут – работают за рубежом, сдают квартирантам, другие – просто не хотят ни на что тратиться.  В итоге все благие намерения по улучшению состояния своего дома обычно заходят в тупик.  Тем более, что для принятия коллективного решения обычно нужно либо 2/3 голосов квартирных собственников, либо 50%+1 голос.

Товарищества  (dzīvokļu īpašnieku biedrība) – это совсем другой юридический инструмент, который позволяет, если так можно выразиться, дисциплинировать жильцов, чтобы следить за домом, и  в будущем облегчит  общение  с Рижской думой.  Что немаловажно: именно товарищества собственников квартир  в прошлые годы могли получить 90%-ю скидку по налогу  на недвижимость, либо 50%-е софинансирование ремонта. Утепление зданий, перекрытие крыши, замена окон и ремонт фасадов – все, на что товарищество сможет решиться. Это хорошая возможность  привести свой дом в порядок. Причем неважно, какая управляющая фирма обслуживает это товарищество.

Создание товарищества – это  юридическое закрепление прав собственности жильцов на свой дом. Сейчас  получился юридический казус: квартиры в доме принадлежат жильцам, а сам дом все еще  под юрисдикцией самоуправления. Зарегистрировать товарищество – это значит стать полноправными хозяевами своего дома и снять его с баланса Имущественного департамента Рижской думы.

Важно:

  • Товарищество могут создать только собственники кварти. Статус юридического лица организации присуждается после того, как она будет внесена в регистр обществ и фондов (Biedrību un nodibinājumu reģistrs).
  • Создание товарищества  требует подготовки различных документов, их подачи в Регистр Предприятий и уплаты государственных пошлин.  Это также накладывает определенные обязательства на жильцов – в дальнейшем понадобится вести и представлять годовые отчеты и другие деловые бумаги (возможно, нанимать бухгалтера).

Чем общество отличается от товарищества?

Общество жильцов  – совокупность всех собственников квартир, нежилых помещений, художественных мастерских. В соответствии с Законом о квартирной собственности, существует перечень вопросов, которые находятся только в компетенции этой совокупности людей. Так, по законодательству, общество собственников квартир вправе принимать следующие решения:

  • – об изменении (увеличении, уменьшении) находящейся в общей собственности части (например, отказаться от «лишней» земли вокруг дома);
  • – об установлении между собственниками квартир порядка пользования частью, находящейся в общей собственности (например, сделать из колясочной комнату отдыха и встреч соседей);
  • – о порядке перестройки и реставрации элементов общей собственности, находящихся в пределах отдельных собственностей;
  • – об установлении и отмене права собственников квартир на преимущественную покупку;
  • – о выдаче и отзыве полномочий;
  • – об установлении ограничений прав пользования в соответствии с требованиями нормативных актов, в том числе касаемо установления, строительства и перемещения сооружений и элементов систем водоснабжения и канализации, подачи тепла, электроэнергии и газоснабжения;
  • – о передаче находящейся в общей собственности части в пользование;
  • – о форме управления частью, находящейся в общей собственности;
  • – о поручении управляющему части или всех действий по управлению жилым домом;
  • – о порядке определения и оплаты расходов по управлению жилым домом;
  • – по другим вопросам, определенным обществом собственников квартир в качестве таковых, которые относятся исключительно к компетенции обществ собственников квартир.

В свою очередь товарищество, как и уполномоченный представитель (им может быть старший по дому)  может получить различные права, если те не противоречат этим десяти пунктам. Но у товарищества есть огромный плюс – это юридическое лицо, имеющее право на финансовые операции и содержание банковского счёта. Теоретически, товарищество может обслуживать дом самостоятельно, без посредничества домоуправлений. Но закону не противоречит учреждение товарищества собственников квартир без смены управляющего. То есть можно создать товарищество и оставаться при своем домоуправлении.

Как уже упоминалось выше, товарищество должно раз в год составлять отчёт о своей финансовой и хозяйственной деятельности, подаётся он в СГД. Обществу этого делать не нужно. 

Если все упростить, то общество собственников может решить многие вопросы, касающиеся развития дома, кроме финансового. Товарищество имеет те же возможности по Закону о квартирной собственности, но может проводить денежные операции.

Как создать товарищество?

Для регистрации товарищества необходимо подать ряд документов в Регистр предприятий (UR), включая подготовку устава ассоциации.

В соответствии с пунктом 4 переходных правил к Закону о  товариществах и фондах, Министерство юстиции разработало типовые уставы товариществ и фондов, которые носят рекомендательный характер. Они в основном содержат только минимальную информацию, требуемую законом, и указывают направление, в котором следует развивать устав соответствующего товарищества  или фонда. Эти образцы можно найти на сайте UR www.ur.gov.lv в разделе «Ассоциации и фонды» (Biedrības un nodibinājumi).

Устав можно дополнять по усмотрению товарищества.

Создание товарищества на практике: опыт одного дома

Дом на Юрмалас гатве, 59 станет одним из первых несколько лет назад получил софинансирование от Рижского самоуправления в рамках программы по поддержке в ремонте жилых многоквартирных зданий. За два года жильцы этой 12-этажки планируют провести восемь ремонтных работ в доме – от восстановления системы дымоудаления до замены стояков в квартирах. Председатель правления  DzīB „Jūrmalas gatve 59” Вера Корчак рассказывает о плюсах и минусах создания товарищества cобственников квартир,  о том, как «работают» законы и какую помощь столичным домам оказала Рижская дума.

Šogad pieejams  pusmiljons eiro pašvaldības līdzfinansējuma dzīvojamo māju atjaunošanai

Этап 1-й. Самостоятельное плавание закончилось «гражданской войной»

Одноподъездная многоэтажка на Юрмалас гатве, 59 создала товарищество квартирных собственников десять лет назад, в 2008 году. Переняла дом от Kurzemes nаmi и смело отправилась в свободное плавание, периодически садясь на мель и нарываясь на рифы. «Первые годы были сложными, потому что правление (а это фактически твои соседи!) игнорировало законы, принимало решения, ни с кем не советуясь –  без утверждения перечня ремонтных работ и смет тратило наши деньги. К тому же управляли они сразу двумя домами,  в том числе и соседним, а это уже 144 квартиры и 144 голоса на собрании – попробуйте достучаться до каждого, переубедить в неправильности курса правления», – делится Вера Корчак. 

Настоящий бунт на корабле начался в те дни, когда руководство товарищества решило взять кредит  на реновацию  дома. Проект строительных работ был странный, цены завышены, понимания – сколько и за что платить в последующие годы каждому из жильцов – не было никакого, а строительная компания, как оказалось позже, спустя четыре месяца после намечавшейся реновации просто обанкротилась. 

Этап 2-й. Расплата за непрофессионализм: избавление от правления

По действующему в Латвии закону (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums –  https://likumi.lv/doc.php?id=193573), домом площадью больше 1500 м2  может управлять только персона с профессиональным образованием и имеющая документ о получении как минимум третьего уровня профессиональной квалификации . Закон предписывает, что в течение месяца после заключения договора на обслуживание дома управдом зарегистрируется в так называемом регистре управляющих. Регистр можно найти на сайте Министерства экономики. Но, как утверждает Вера Корчак, носит он информационный характер, в стране нет организаций, которые осуществляют  надзор  за товариществами. И эта ситуация не поменялась за последние десять лет. Поэтому тем, кто сейчас только стоит на пороге формирования товарищества,  опыт имантского дома может быть очень интересен.

Итак, Регистр управляющих есть, а контроля за профессионализмом в стране нет. Владельцы квартир чаще выбирают в правление тех, кто больше понравился, вовсе не задумываются о профессиональных качествах. И фактически доверяют сложное дело, каким является управление стареющей недвижимостью, просто хорошему дяде – часто с высокими амбициями, но без соответствующего образования и знаний. А потом натыкаются на несоблюдение законов и отсутствие надзора.    

Так было и на Юрмалас гатве, 59: выбрать правление оказалось проще, чем от него избавиться. «Мы приглашали юристов, экспертов, специалистов из Рижской думы, чтобы нас поддержали, писали статьи в различные издания, кто-то даже в церковь ходил. Это был дикий период, потому что мы не могли найти управу на домоуправа. Юридическая база такова, что оспорить действия правления товарищества мы могли только в суде», – поясняет представитель дома.

Но в 2011 году правление товарищества забыло провести отчетно-выборное собрание и по незнанию законов потеряло полномочия.

Этап 3-й. Дом чуть не отключили от коммунальных услуг

 «Три месяца дом жил в подвешенном состоянии. Мы не знали своего финансового положения. Никто не имел доступа к банковскому счету, потому не было возможности оплачивать коммунальные услуги. А шла зима.

В конце концов ходили по квартирам и уговаривали соседей прийти на собрание. К тому времени пришло понимание, что мы можем сохранить товарищество, выбрать новое правление, но управлять нашим большим домом должен только профессионал . И потому искали управляющую компанию, которая возьмет на себя четкие обязательства по обслуживанию», – вспоминает Вера Корчак.

По ее словам, многие жители в тот момент готовы были вернуться в Rīgas nаmu pārvaldnieks. Для них это был гарант того, что коммунальные услуги, даже при наличии в доме должников, будут предоставлены, ремонты потихоньку будут вестись, если что-то не устраивает – всегда есть куда пожаловаться и потребовать.  

«В случае нарушений и беспорядков в товариществе – идти некуда. Либо собирай владельцев квартир (а нужно 50%+1 голос для принятия решений), либо подавай в суд на своих же соседей. К сожалению, от этого печального опыта не застрахованы и те квартирные собственники, которые создают товарищества сегодня.  Они думают, что, уйдя от RNP, решат все свои проблемы.  Но еще раз подчеркну:  в случае чего,  управу на правление товарищества можно искать только в суде», – объясняет Вера Корчак.

Этап 4-й. Работа над ошибками: нет лучшей формы управления, чем товарищество, если соседи дружные

Какую модель выбрали для себя собственники квартир на Юрмалас гатве, 59?

«У нас есть правление товарищества, которое работает на добровольных началах. Но правление не занимается управлением дома – не заключает договоры с поставщиками услуг, дворником, сантехниками.  Владельцы квартир доверили это профессионалам. В свою очередь, мы контролируем, как работает управляющая организация (они нам присылают отчеты),  занимаемся формированием накопительного счета на ремонты. Мы вправе выбирать (и выбираем!), кто будет делать определённые работы. Похоже, что эта модель самая удачная.

Дом очень дружный, есть костяк, который живет со дня его сдачи в 1977 году. Поэтому собрания проводим не чаще, чем раз в год.  Всегда готовимся к собранию: делаем письменный отчет, куда наши деньги израсходованы, представляем сметы на конкретные работы, голосуем за суммы и компанию-исполнителя. Перед собранием в почтовый ящик каждой квартиры мы кладем и доверенность. Если не можешь прийти сам – отдай доверенность соседу, который за тебя проголосует», – продолжает рассказ представитель товарищества.

Этап 5-й. Как готовились к участию в программе софинансирования РД

В итоге мы добились явки на собрания квартирных собственников составила 77%.  Многие ли дома могут похвастать такой цифрой?

Мы стали одним из первых домов, которые получили софинансирование Рижской думы в размере 50% от сметы на ремонтные и реновационные работы в доме. 

 «Готовиться к программе мы начали за год до участия. Изучили отчет сертифицированного инженера о состоянии дома, разослали задания компаниям и получили их сметы. Потом мы выбрали самые выгодные предложения по качеству и цене, на правлении утвердили и вынесли на голосование на собрании», – поясняет Вера.

Наученное горьким опытом предшественников правление DzīB „Jūrmalas gatve 59” не предлагает жильцам брать кредиты, а ремонты проводит на собранные накопления.

«Возможно, сейчас, когда Рижская дума дает 50% денег, было бы правильнее взять кредит.  Но мы еще в 2012 году решили  жить на свои, накопленные средства. Последние пару лет на  ремонтные работы мы собираем по 20 центов с квадратного метра ежемесячно в отопительный период  и по 40 центов в летние месяцы. Поэтому нам легко рассчитать, сколько соберем к определенному периоду, если люди вовремя заплатят», – отмечает Вера Корчак.

Этап 6-й. Ремонты

В итоге владельцы квартир на собрании проголосовали за реализацию в течение двух лет семи проектов. «Был расчет, к какому периоду  сколько денег мы могли скопить. Во-первых, мы соразмеряли свои силы и, если проекты дробить, в случае чего от какого-то можно отказаться», – разъясняет Вера Корчак.

Первые работы три года назад были проведены в системе пожаротушения и дымоудаления, которые должны быть во всех домах выше девяти этажей. Также дом заменил стояки холодной, горячей воды и канализацию в квартирах, трубы холодной  и горячей воды в подвале и на чердаке, отремонтировал ливневую канализацию.

  • Советы: Как удается уговорить соседей?

 «Как вы видите, мы делаем акцент не на красоту коридоров, а на фундаментальные работы. Прорвет трубу, которой более 40 лет, и что ты будешь делать?  Так мы вместе несколько лет назад приняли решение для утепления дома замазать межпанельные швы. Поначалу хотели доверить ремонтные работы управляющей организации, но поняли, что это дороже. Поэтому теперь строительные компании находим сами.

Следим за актуальной информацией, читаем законы. Вот, к примеру, хотя дом стоит на земле, принадлежащей владельцам квартир, нам самоуправление Риги отремонтировало тротуар и дорогу в рамках программы квартальных ремонтов.  Как удалось этого добиться? Мы использовали ситуацию, что к домам, которые расположены рядом, нет подъездной дороги.  Наш участок мог иметь сервитут (право проезда через участок соседа).  Поэтому когда началась программа внутриквартальных ремонтов, мы подали заявку в Исполнительную дирекцию своего района и в итоге добились результата», – поясняет представитель дома.

У владельцев квартир были сложности с парковкой, потому решили поставить соответствующие дорожные знаки. Правление обратилось в CSDD, теперь на площадке возле дома стоят только автомобили с пропусками.  Если паркуется чужак – можно вызвать муниципальную полицию и попросить его покинуть территорию.

«Все  вопросы решаются на собрании. Плохи те товарищества, в которых правление не советуется с владельцами квартир. Мы все продумываем заранее, консультируемся со специалистами, предлагаем варианты, отчитываемся о проделанном, – говорит председатель правления. – Да, и у нас было непонимание.  Например:  «Какое мне дело до ремонта чердака, если я живу на первом этаже?» Извините, но по закону и по логике – это наша общая собственность. Мы не можем  одних соседей обязать ремонтировать чердак, а других  – подвал. Так может дойти до абсурда: я живу в  квартире, где  несколько метров швов на фасаде, которые  нужно замазывать. И что? Я должна была сказать, что оплачу 1/10 часть работы альпинистов?»

  • Советы: А как с должниками и соблюдением законов?

DzīB „Jūrmalas gatve 59” не занимается тяжбами с неплательщиками. «Это обязанность управляющей организации, что является для нас еще одним огромным плюсом. Во-первых, мы не ссоримся с соседом-должником, во-вторых, не тратим деньги на юристов и судопроизводство, в-третьих, в сохранности остается наш накопительный фонд», – отмечает Вера Корчак.  Если товарищество самостоятельно обслуживает лишь свой дом, то должники становятся проблемой всех соседей. Есть случаи, когда правление, нарушая законы, ремонтный фонд тратит на уплату долгов вместо того, чтобы приводить в порядок жилой фонд.

Многоэтажка на Юрмалас гатве имеет уникальный опыт. С одной стороны, жильцы прошли трудный путь борьбы за свои права. С другой, в доме воцарился мир, постоянно происходят улучшения, что, в том числе увеличивает стоимость квартир,  делая их привлекательными для покупателей недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

96 Comments

  1. I’ve been exploring for a bit for any high-quality articles or weblog posts in this sort of house .
    Exploring in Yahoo I ultimately stumbled upon this web site.
    Studying this info So i’m happy to convey that I have a very good uncanny feeling I found out just what I needed.
    I most definitely will make certain to do not
    disregard this website and give it a look regularly.

  2. This design is wicked! You definitely know how to keep a reader
    amused. Between your wit and your videos,
    I was almost moved to start my own blog (well, almost…HaHa!) Fantastic job.
    I really enjoyed what you had to say, and more than that, how you presented it.
    Too cool!

  3. First off I want to say awesome blog! I had a quick question in which
    I’d like to ask if you do not mind. I was curious to know how you center yourself and clear your mind before
    writing. I have had difficulty clearing my mind in getting my ideas
    out there. I do take pleasure in writing however it just seems like the first 10 to 15 minutes are generally lost just trying to figure out how to begin. Any suggestions or hints?

    Many thanks! cheap flights http://1704milesapart.tumblr.com/ cheap flights

  4. Its such as you read my mind! You seem to grasp a lot approximately this, such as you wrote the e-book in it or something. I feel that you could do with some to drive the message house a little bit, but instead of that, this is fantastic blog. A great read. I’ll certainly be back.

  5. Thanks for the sensible critique. Me & my neighbor were just preparing to do a little research on this. We got a grab a book from our local library but I think I learned more clear from this post. I’m very glad to see such great info being shared freely out there.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: